任意売却とは

「任意売却」とは、住宅ローンなどの融資を受けている人と金融機関との合意によって、返済が困難になった場合に不動産を売却する手続きです。第三者が買主を探し、金融機関等と債権者との間に入って交渉を行い、競売手続きとは別に売却手続きを進めることになります。

一般的に、住宅等を購入するために金融機関等でローンを組むと、それに関係する不動産に抵当権等の担保権の設定を行います。

そして、事情により住宅ローンの返済が困難になったときには、金融機関はその担保権にもとづいて不動産を競売にかけ、その売却代金で貸したお金の回収を行います。

しかしながら、実際には競売の手続きは、売却されるまでに時間がかかり、その売却価格も市場価格を下回る場合がでてきます。
そこで、第三者が買主を確保し、金融機関等と債務者との間に入って交渉を行い、競売手続きとは別に売却手続きをすすめていくことがあります。これを任意売却といいます。

各当事者の話がまとまれば、競売手続きは取り下げられ、普通の売買手続きとあまり変わらない流れで完了します。

交渉に当たる第三者は不動産業者が多く、それも任意売却を専門に扱っているところが多く見られます。

任意売却メリット・デメリット

「任意売却メリット・デメリット」を以下の通りにまとめておきました。

手続のメリット

１．手続きまでの時間が短く、売却価格が高い
競売手続きで売却するより手続きに要する時間が短く、売却価格が高くなることがあるため、債権者側にもメリットがあり、協力も得やすいです。

２．相手との交渉が可能
交渉が可能なので、引越し日など細かい相談が可能な場合があります。

３．破産手続きへのスピードが早い
競売手続きより早く売却ができるので、破産手続きに早く入れます。

手続のデメリット

１．期限が設定されている
競売の取下げが任意にできる｢買受申出人決定日｣までに話がまとまらなければならない。（実際には、それまでに登記等の手続きを行うことになります。）

２．利害関係人の意見がまとまらなくてはならない
交渉によるため、債権者・その他所有者・利害関係人・買主全員の意見をまとめることが必要です。

任意売却の流れ

「任意売却の流れ」を以下の通りにまとめておきました。

手続きの開始

任意整理の始まりの代表的なものとしては、債権者との返済に関する話し合いの中で提案される第三者（以下、不動産業者という）に依頼して債権者に話をしてもらうということがあります。

そして、主に不動産業者やその提案をした債権者が中心になって手続きを進めます。
話を進める上で｢売買価格の決定｣と｢買主の決定｣は、重要なポイントです。

売買価格は債権者の債権回収率に大きく影響を及ぼしますし、買主の目星がついている場合は、話がより具体的になります。

債権者やその他利害関係人との調整

任意売却には、債権者や利害関係人の調整と合意が必要となります。
調整は、前記の通り主に不動産業者がおこなっていきますが、債権者が数社となる場合、売買代金をどのように分配して各債権者の返済にあてるのか、また、その返済額で承諾してもらえるのか、一部放棄は可能なのかなど、いろいろ調整をしていかなければなりません。

また、税金の滞納はないのか、建物であれば占有している人が居ないかなど、早めに確認していく必要があります。

債務者側に手続上の不備がないかを確認

債権者の調整を図っている間に債務者側に次のような事項がないか確認します。
もし、該当するようであるならば、早めに手続きを行う必要があります。

（１）不動産の所有者が亡くなっており、その相続登記を済ませていない
⇒相続登記を行う

（２）不動産の所有者または、共有者の１人が行方不明になっている
⇒裁判所に不在者の財産管理人の選任を申し立てる

（３）不動産の所有者または、共有者の１人が病気等により、意思疎通が図れない
⇒裁判所に成年後見人の選任を申し立てる

任意売却の成立

すべての当事者が合意した上で、その他の手続きが完了し、売却手続きの準備が整うと決済日（実際に売買する日）が決まります。
（決済日には、当事者を含め、関係者が集まります。）
依頼を受けた司法書士が担保権の抹消や所有権移転等の登記手続の確認をし、売買代金の支払いが行われ、債権者により競売手続の取り下げがなされます。

売買代金から各債権者へ返済を行い、様々な精算手続きが行われて不動産は買主名義にかわり、返済を受けた債務はなくなります。

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